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环球ug:【按揭热线】换楼客生意先后该若何?(下)

admin2020-06-264

经络按揭转介首席副总裁曹德明

今节笔者将解说「先买后卖」的处置方式以及注重事项。

「先买后卖」是指换楼客先购入新一个物业,才出售原有物业,或于入伙后再出售原有的单元。此做法的利益是换楼客可以放心,或以无缝接合地举行「楼换楼」,将旧有物业的傢俬直接搬迁于新居,省却多一重搬运功夫。此外,换楼客亦无需分外租赁其他地方去暂住。有关做法适合资金丰裕的换楼客,但亦有不少事项需多加注重。

「先买后卖」先思量自身购置力

在资金成本方面,因换楼客未事先放售现有的物业套现资金,因此需好好盘算自身的购置力。一样平常换楼客都想换一个更大的物业,如三房单元售价逾1,000万元。在申请按揭时,因换楼客已持有另一个物业,因此要求亦较为严谨。如新物业的售价为1,100万元,最高可承造五成按揭,即买家需支付550万元首期,而且需同时支付15%税率的印花税即165万元,以及经纪佣金、律师费、差饷及其他装修费等,开支可多达700万元,有关成本对换楼客是一项大肩负。

需面临买家挞订等风险

「先买后卖」的买家在购置新物业时需先垫支15%印花税,待买家在购置新物业后12个月内售出手上原有的唯一物业,买家才可退回购置第二个物业多缴的税款。而上个财政年度总共录得418宗换楼退税的申请,较2018至2019年度的933宗,按年下跌逾五成半。现时经济环境下,换楼客可能要面临旧有物业未能于指定时间内以心水价出售,并可能被压价出售,此外亦要面临被买家挞订等风险及心理压力。因此建议使用「先买后卖」的换楼客提前设计放售旧有物业,尽可能缩短生意物业之间的距离。

「先卖后买」与「先买后卖」在资金成本、支出、申请按揭上的处置手法都各有不同,「先卖后买」可套现足够资金去购置新物业,适合资金不足的人士,「先买后卖」则有机遇做到新旧物业无缝交接,但只适合一些财力及实力对照丰裕之人士。换楼客应事前领会清晰两者的利弊,并选择合适的方式,若有需要亦可寻找专业人士的咨询及协助。

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